Hem üniversite öğrencilerinin ev arayışı hem de düğün organizasyonlarına getirilen kısıtlamanın sona ermesinin ardından çoğalan evlilikler kiralık konuta talebi arttırdı. Artan konut fiyatları ve yüksek kredi faizleri nedeniyle alım kararlarını öteleyen de kiralık ev arayışında. Kiralama işlemlerinin arttığı bu dönemde tüketicilerin sözleşmelerde nelere dikkat etmesi gerektiğini konunun uzmanlarına sorduk. Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz, Hürriyet okurları için şu önerilerde bulundu:
EN ÇOK 3 DEPOZİT
1- “Kiralanan konutun mevcut durumunu tam olarak görerek sözleşmeye bu durumun yazılması sağlanmalı. Genelde kontratlarda taşınmazın durumu kısmında ‘tam ve eksiksiz’ ibaresi yazılır. Bu ibareye imza atarsanız ve bir sorun varsa mal sahibine herhangi bir sorumluluk yükleyemezsiniz. Taşınmaza girdikten sonra ayıplar ortaya çıktıysa, mesela ilk yağmurda duvarlar küflendiyse tüketici sözleşmeden bağımsız hak talep edebilir.
2- Depozito 3 aylık kira bedelini aşamaz. Ayrıca depozitonun mal sahibi tarafından kiracının onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir hesaba yatırılması zorunluluğu var.
3- Kira sözleşmesinde oturulması düşünülen süreyi yazmak ve kira sözleşmesini tapuya şerh etme yolu tercih edilmeli. Türkiye uygulamasında genelde 1 yıllık süre yazılır, 1.yılın sonunda tahliye için haklı sebep yok ise kendiliğinden birer yıl uzar. Kimi zaman mal sahipleri kiracıları çıkarmak için taşınmazı tanıdığı bir kişiye danışıklı bir şekilde satabiliyor. Çünkü yeni malikin dava açarak tahliye hakkı vardır. Eğer sözleşmede 4-5 yıllık süreler yazılır ve bu sözleşme tapuya şerh edilir ise mal sahipleri taşınmazı satsalar dahi yeni mal sahipleri kira şerhi nedeniyle tahliye edemez.
KİRACI TADİLAT YAPARSA
4- Genel uygulama kira borcunun ayın 1-5’i arasında ödenmesi şeklinde olup sözleşmelere de bu şekilde yazılıyor. Ancak yeni Borçlar Kanunu bu şekilde eski düzenlemeye göre bir tarih veya tarih aralığı yazılması halinde yine bunu kabul etmekte, eğer herhangi bir tarih yazmıyor ise kira borcunu o ayın sonuna kadar veya en geç kira dönemi sonuna kadar ödeyebilmesini sağlıyor.
5- Bazı durumlarda kiracılar ciddi şekilde bakım onarım ve tadilat gerektiren konutları kiralıyor, ciddi masraflar yapıyor. Mal sahibi açısından da kiracı tahliye olduktan sonra da yüksek bedellerle kiraya vereceği bir mülk ortaya çıkıyor. Böyle bir mülk kiralanacak ise sözleşmeye ‘değer artış bedelinin’ alınacağı yazılmalı.
6- Mal sahipleri kiracılarından boş tahliye taahhütleri alıp, tarihleri sonradan doldurabiliyor. Uzun süreli veya kısa süreli olsun tahliye taahhütnamelerinin mutlaka dolu olduğunu ve tarihinin kira sözleşmesinin bitim süresi olup olmadığını kontrol etmeli, boş tahliye taahhüdü asla imzalamamalısınız. Bu halde mal sahibi kendi kafasında belirleyeceği tarihi oraya ilave ederek hızlı bir şekilde tahliye süreci başlatabilir.
VERGİLERİ KİM ÖDER?
7- Kiralanan taşınmazını kullanımından kaynaklanan vergiler örneğin çevre temizlik vergisi kiracıya ait olup, emlak vergisi, kira geliri vergisi gibi vergiler mal sahibine aittir. Bazı sözleşmelerde emlak vergisinin de kiracı tarafından ödeneceğine ilişkin hükümler yazılıyor. Oysa kiracı kesinlikle emlak vergisi ödemez.
8- Sözleşmede taşınmazın boya ve badanalı şekilde kiracıya teslim edildiği yine kiracının da aynı şekilde boya ve badanalı şekilde teslim edeceğine dair hükme yer veriliyor.
Yargıtay kiracının kullanım süresi sonunda aynı şekilde boya ve badanalı olarak teslim etmesinin zorunlu olmadığına yönelik genel bir içtihat oluşturmuştur. Taşınmaz hor kullanılmışsa, taşınmaz içinde ciddi hasarlar varsa bunların giderilmesinin kiracıdan istenebilir ama boya badana zorunlu değil.
AİDATLARI İNCELEYİN
9- Kira sözleşmelerinde genelde kira sözleşmelerinin devredilemeyeceği, alt kiralama yapılamayacağı yazılır. Özellikle çekirdek aile dışında birden fazla kişinin kullanımında olacak bir konut kiralanıyorsa bu sözleşmenin orayı kullanacak tüm kiracılar tarafından imzalanmasına dikkat edilmeli. Mal sahibi kiracıyı tahliye etmek isterken herhangi bir haklı neden bulamazsa bu durumu bahane ederek tahliye davası açabilir. Özellikle öğrenciler ortak ev kiralarken bu konuya dikkat etmeli.
10- Kiracı taşınmaza ait aidat ödemelerine katılmakla yükümlü olmakla birlikte ‘her türlü aidat giderine’ katılmakla yükümlü değil. Örneğin asansörün bakımı ile ilgili giderlere katılır, ancak asansör değiştirilecek ise bu konudaki giderlere katılmaz. Yine apartman görevlisinin maaşına katılır, ancak apartman görevlisinin tazminat ödemesine katılmaz. Bu nedenle de sözleşmede bu şekilde yazılan hükümlere kiracılar dikkat etmeli ve asla bu giderlerin ödenmesini kabul etmemeli. Ayrıca kira bedelini aşan aidat ödemeleri de mal sahibine ait. Örneğin kira bedeli 1500 TL ancak aidat bedeli 2 bin TL ise buradaki 500 TL fark mal sahibince ödenmeli.
YILLIK ZAM ORANI
11- Kira sözleşmelerinde mal sahipleri hiçbir şekilde kira bedelinin sonraki yıllar için olan artışını TÜFE 12 aylık ortalamasını geçecek şekilde yazamazlar. Bazı mal sahipleri kiracılarına 2 sözleşme düzenlettirmekte, birinci sözleşmeyi kira sözleşmesi olarak yapmakta ve orada TÜFE 12 aylık artış oranını yazmakta ancak ikinci sözleşme yaparak (tadilat sözleşmesi veya borç sözleşmesi adı altında ) TÜFE artış oranı üzerindeki artış oranını bu sözleşmelere yazdıkları ve kanunu dolanmak istedikleri görülmektedir. Kiracılar TÜFE 12 aylık artış oranı dışında bir oranı kabul etmemeli.
12- Kira sözleşmelerinde kiracıya hiçbir şekilde kira bedeli ve aidat bedeli ödeme dışında bir bedel ödeme yükümlülüğü öngörülemez. Örneğin 2 ayın kirası ödenmediği takdirde geriye kalan tüm sözleşme süresi kira bedelleri muaccel olacaktır şeklindeki hükümler geçersizdir.”
‘YETKİ BELGESİ OLAN EMLAKÇILARI SEÇİN’
TÜM Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, tüketicilerin taşınmaz ticareti yetki belgeli emlak ofislerini seçmesi gerektiğini, aksi takdirde mağdur olabileceklerini söyledi. Emlakçılarca yer gösterme ücreti talep edilemeyeceğini, kiralama işlemine danışmanlık bedelinin de ‘bir kira artı KDV’ olduğunu belirten Akdoğan, “Tüketici hem bu hizmet bedelini hem de kirasını elden değil banka yoluyla ödemeli. Sözleşme yaparken de zam oranları ve demirbaşlar konusu en önemli başlıklar. Zam oranı net belirtilmeli, demirbaşlar (ankastre set, klima gibi) çalışıyor mu bakılmalı ve varsa mobilyalar fotoğraflanarak sözleşmeye eklenmeli” diye konuştu.
ARZ SINIRLI OLUNCA FİYATLAR ARTTI
BAŞTA İstanbul olmak üzere birçok il ve ilçede kiralık ev bulmak zorlaştı. Bunun başlıca nedeni ise yeni inşaatların azalması. Arz sınırlı talep çok olunca da kiralar ciddi oranda yükseldi. Ev bulmakta zorlanan vatandaşlar kimi ilçelerde emlak ofislerine isim yazdırıp sıraya giriyor. Bu durumu fırsata çevirmek isteyen mülk sahipleri evi daha yüksek fiyatla kiraya vermek için bahanelerle tahliye yolunu seçiyor. İşte bu nedenle imzalanacak kira sözleşmesinin her bir maddesi daha çok önem kazanıyor.
